天津购房|天津楼市即将执行“新政”,直接影响房价!

天津楼市的“一颗雷”爆炸了。 11月8日上午,天津住建委召开内部会议,会议明确: 建议新房中介佣金点位改回来,不得超过二手房的佣金点位(2.5%),10天内做调整。 同时,天津最大中介公司的内部工作群中,也发出“官宣”: “11月8日天津有关部门召开紧急会议,全市所有新房渠道费不得高于2.5%。作为天津最大的经纪服务机构,有责任协助天津有关部门稳定天津房地产市场平稳健康发展。我们将严格执行。”
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据了解,贝壳找房已经开始执行,其它中介机构预计11月15日开始执行。 住建委内部会议精神:
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一、市场通报 1、天津房地产1-9月份平稳健康,住宅买卖价格稳定,根据统计局的数据,新房价格上涨1.9%,二手上涨1.1%,房屋交易量新建住宅1102万㎡,同比增长17.8%,二手房1-9月983万㎡,增长8.8%,住宅用地价格上涨1.41%。截止到10月末,去化周期14个月。 2、房地产市场主体健康发展,市场需求保持稳定,住宅供需动态平衡,人均收入每年增长6%-9%,25岁-45岁购房群体占比连续三年增加。 3、政府目标,三稳:“稳地价、稳房价、稳预期”,销售价格不允许大起大落,房地产经营不允许大起大落,不可以恶性竞争,中介机构佣金过高,影响市场,媒体不可以传播不实的市场消息,政府部门将坚定的维护市场平稳,坚持以人民为中心,贯彻党中央国务院对于房地产的指示。 二、市场处的监管意见 1、类住宅不能用住宅口径宣传,市建委将全面梳理排查,尤其是对商业办公立项的项目进行排查。 2、销售现场必须有非住宅的公示,广告不能有住宅属性的传播,比如商住、公寓等。 3、户型图不可以有餐厅,卫生间,样板间不可以按照住宅属性设计。 4、商业不可以采用包租返租的形式销售。 5、企业销售阶段,必须让客户知悉房屋未非住宅,签署相关知悉文件。 6、商品住宅不允许收取车位和装修费,曾经收取过的需妥善处理,不得引起上访和社会不稳定。 三、领导发言 1、天津房地产的形势还是比较好的,但是也有风险,有问题,局部区域价格大起大落,已经对5家大型企业进行约谈,中介机构进行约谈,市场是好的,平稳的,个别企业的风险不代表全部问题。 2、稳地价,稳房价,稳预期,我们做好坚定的市场秩序维护者。 3、持续开展房地产治理工作,类住宅已经在其他城市引起不良反响,天津也会重点监管。 4、不忘初心,牢记使命,对房地产市场乱象,开发企业乱象,中介乱象等行为进行干预整治,尤其是中介乱象,骗客户,骗开发企业,双方骗,坑开发企业,坑客户双方坑,建议中介佣金点位改回来,不得超过二手房的佣金点位,10天内就做调整,否则住建委会介入。 5、双11马上就要到了,开发企业也要冷静,清醒,不允许价格大起大落,开发企业要相互监督,中介也不允许调高点位,逼开发企业就范,我们会打造最优的市场环境。 文件流出后,立马就有中介借机“狂欢”,造成房价要上涨的阵势。 其朋友圈发布的所谓“要求不得有任何点位,10天后天津将再无优惠点位”,纯属歪曲事实,借题发挥,购房者不要轻信。
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住建委的这份内部会议精神文件,背后的画外音,的确是要开始“整顿”天津楼市的一些“乱象”。 主要说了2个事: ① 新房中介点位不能超过2.5% ② 不允许房价大起大落 【新房中介点位不能超过2.5%】 但凡打算买房的人都知道,现在买新房都要找中介,从他们手中才能拿到优惠,各种“**专场”更是司空见惯。 很多开发商都叫苦,说自己“苦渠道久已”。 但是渠道的凶猛,让你再牛逼的开发商也不得不降低姿态,道理很简单,你不用渠道,你的客户就会被分流,你的房子就会卖不出去。 渠道分销刚刚出现时,开发商都很欣喜这种“快速营销工具”,久而久之,渠道分销的出场费开始高的吓人。 但开发商却发现,渠道已经变成了一颗自己要害部位的毒瘤,想拨而不能拔,成为自己不想喝而又不得不喝的毒酒,只能饮鸩止渴。 难怪开发商自己有一句话:渠道是最后的手段,成则留病体,败则交尸体。 任何事情都具有双面性。 如果给渠道找一个合适的比喻,应该是“丐帮”。 在朝廷颁布好政策,风调雨顺,国富民安时,丐帮的存在感极低;但越是混乱的年代,越是民不聊生,丐帮的势力和规模就会越来越大。 渠道分销也是一样,楼市偏冷,活得滋润,基本算是一个楼市反向风向标。 渠道的强大,是畸形市场与焦虑情绪结合诞生下的“怪胎”,终究不是长久之计。 在全国范围内来看,天津都算是渠道重灾区,此次住建委直接出手干预,也是希望能“对症下药”。 “渠道绑架”这种现象由来已久,里面的“弯弯绕”也比较多,现在再说回头话也没有什么实际意义。 很多媒体都乐于diss开发商与中介之间的关系,但我们更想知道,新房中介费不得超过2.5%,这对买房人来说会有什么影响。 先要明确一个逻辑: 中介佣金如此高的背后,意味着,开发商并没有真正的“让利”给买房人,而是“让利”给了中介。 但也并非所有新房都是“高佣金”,我们粗略来看一下,哪些楼盘佣金比较高?哪些楼盘佣金只是“基础点位”?
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很明显,佣金高于2.5%的,大部分都是不太走量的项目。 像珠江京津一品、红星紫御半岛、和平翰林公馆等,佣金最高能达到7%,比如100万的房子,佣金就是7万。 由于不走量,或是因为价格高,或是因为较偏远,开发商就把中介点位提的高高的,甚至卖的多还会给跳点,以求中介往案场带人。 反之,佣金在2.5%以下的,基本都是比较热销的盘。 项目本身性价比没问题,买房人也比较认可,点位也就自然没有必要给的那么高。 最典型的就是万科,几乎所有在售项目都是1%的基础点位,口碑和实力在那摆着了,“渠道绑架”对万科来说,不太好使。 另外一些卖的比较好的盘,比如旭辉公元大道、中储正荣栋境、雅居乐御宾府、贝肯山等有实质支撑的项目,佣金都比较正常,没有超过2%。 如果“新房中介费不得超过2.5%”这一条执行后,理想的状态是每个楼盘佣金都差不多了,那中介肯定是主推好卖的盘; 那不好卖的怎么办?佣金不能涨,又想走量,接下来开发商能做的就是:降价让利,把原来给中介的佣金,真正的让利给买房人。 所以,现在佣金比较高的项目,需要特别关注,价格或许会有所调整。 事实上,在当前的淡市环境下,要让买房人买单,最终还是得靠价格诚意和实实在在的产品来说话。 高额的中介费不妨直接折给买房人做优惠,用看得见的实惠促进有效下单率,或者把精力真正放到产品上去下功夫。 或许,这才是淡市营销的正途,希望这样的场景真的能到来。 【不允许房价大起大落】 住建委会议精神中,第二个关键点就是:不允许房价大起大落。 “双11马上就要到了,开发企业也要冷静,清醒,不允许价格大起大落,开发企业要相互监督……” 从十一开始,天津楼市的优惠风潮又“高了一个级别”,同时楼市也进入了“至暗时刻”。 按照这样的情绪延续下去,年底势必会出现更大的促销窗口期。 无论是之前发布的“放松限价”,还是滨海新区放松限购的意见征询等,都代表着政策已经触底,不会再紧了。 不仅是天津,全国其它城市也祭出了“限跌令”: 11月8日,马鞍山住房和城乡建设局发布了《关于做好商品房销售管理工作的通知》,其中通知要求“规定新备案商品房售价不得低于备案价格10%”。 现在首要的目标是“稳房价”,不能上涨,更不能出现大跌,这是许多地方政府的真实底线所在。 从现在到年底,预计天津楼市不会出现房价转折的“惊悚事件”,会是一个小幅优惠的稳定局面。

来源:365淘房网