今年年底要不要买房?这几个数据能说明!

我们常说,供求关系决定价格。那你知道,天津每年的新房需求量有多大?

其实,天津近些年的新房需求量十分稳定,已经近乎是一个“恒量”。

去年,1366万平米;前年,1225万平米;大前年1300万平米……再往前也差不多是这个水平。

因为这是与天津1500万的人口基数相关联。

也就是说,天津一年的需求量基本在1300万平米左右。

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虽然今年因疫情影响,不能以“正常量”论之。但最少也得有1200万平米。

那截至9月底,天津已“满足”了多少呢?

成交数据显示,2020年1-9月,天津共计成交856万平米。

这是什么概念?

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  • 1)去年前9月的成交量之和是979万平米。今年比去年同期少了12.6%。
  • 2)假若按1200万平米计算,今年前9月只完成了71%,还有300多万的需求“缺口”。

这也预示着,今年年底楼市会“翘尾”。

再者说,这两年,天津年底翘尾已成惯例。前年是只有新房翘,去年是新房、二手房一起翘。

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今年大抵也会翘,这是惯性使然。

粗略估计,今年最后这三个月,保底360万平米,好的话能卖到400万平米。

至于价格会不会降?还得看供应。所有的价格都是供需的表现!

从供应端来看,今年楼市步入正轨后,天津的月供应量基本在140万平米左右。

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小学数学,140*3=420。最后三个月的供应量就是420万平米。

成交360万平米,供应420万平米,供求比1.17,处于合理范围内。只有当供求比小于1,才会涨价。

从这个角度来说,今年年底肯定不会涨价,有可能还会有优惠。

为什么这么说呢?

在需求量恒定的时候,决定价格的关键就是供应。供应量大了会“吃不消”,供应少了会“抢食”。

目前来看,疫情过后的几个月,天津的月供应量都很正常,供求比也在合理范围内。除了9月份。

这是因为很多开发商还是按照金九银十的思维供货,把节点排在了9月份。

以致于9月份的供应量激增了248万平米,一下子就把当月的供求比拔到了2.11!

不过,接下来的这几个月不会有这么大的量了。

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土地供应,也不能忽视。

不可否认,今年的土地成交量跌了。去年全年住宅揽金1236亿元,前9月揽金1079亿元。

今年1-9月,卖地总收入约670亿元,是去年同期的62%。

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按目前情况来看,估计今年也就950亿元的量。

土地出让总建筑面积也减少了。

截至9月底,天津今年已成交了907万平米宅地,相比去年同期少了43%。

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今年的地,明年的房。这也预示着,明年的新房供应会少40%左右。

回到供求基本面,需求稳定,供应减少,价格走势不言而喻。

还有一点,必须明确——地价没有跌。

今年前三季度,天津宅地的整体成交均价是7384元/平米,比去年同期、全年乃至前年,都高。

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从各板块表现来看,地价也没有下降。精武镇还是1万+,新梅江住宅楼面价还是2万出头……

其中不少还是溢价成交。

据统计,今年前三季度成交的72宗宅地中,22宗为溢价成交,占比高达31%。

新城武清地块溢价40%,自持3500平米;河西华宇、鲁能地块溢价率也在20%以上……

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市区市场热度也在走高。截至目前,市内六区已成功卖地8宗,规划体量超80万平米。

由此,可以得出两个结论:

1)明年新房供应会减少,不乏涨价风险。

2)明年的新房供应倾向于高端,对刚需来说并不友好。

当然,涨跌也分开发商、分板块。

龙生九子,各有不同。开发商的“性格”也不尽相同。

像有些开发商,每年都会有一波降价潮,扛不住就会以价换量。而有些房企却很硬挺。

前者可以等,但对于后者,等降价也是白等。

板块也不全是一个走势。南站、张家窝就是个例子。

南站板块的招商公园1872涨价了,连带的津门正荣府也涨了一点,另外,金融街西青金悦府开盘价也不低,比张家窝高出2000多。

而张家窝却普遍在降。融侨阳光城皓玥已经降到了16700左右,社会山西苑送装修款,不仅高层、多层送,别墅也赠送35万装修。

这就是我们之前说过的“二八定律”。

还有一类盘不能等——体量不大或剩余房源不多的。

这样的项目不能犹豫太久,不是说价格一定不会降,而是等来等去,不仅你看中的房子会没有,选择面也会越来越窄。

比如精武镇大南河,现在都没有小户型了;

南站津门正荣府80平米户型已全部售罄,想买都没有了;

金辉中环云著也卖完了;

中储正荣栋境原来卖2万6千多,现在就剩下4套房了,价格调到了2万8……

综上可见,对于刚需买房人来说,今年年底是个机会。

而且现在已经有风声,天津会出“好消息”。

所以如果价格够劲爆,不用犹豫。毕竟房住不炒,能够买得起才是正解。

豪宅即使降个上百万,也不是刚需的菜。

刚需买房真的不用太纠结,适合自己、够得上,就够了。

来源:365淘房